본문 바로가기

■ 필리핀 정보/호텔·콘도

[필리핀 콘도 매매] 건설사 선분양 콘도 구입 및 대금납부 방법

반응형

필리핀 마닐라 마카티 야경 

 

코로나19 사태로 인해 필리핀 콘도 가격이 좀 내렸을까 궁금했다면, 정답은 간단하다. 그렇기도 하고, 그렇지 않기도 하다. 여기서 그렇다는 곳은 중소형 서민형 콘도 쪽이며, 그렇지 않다는 것은 중대형 고급 콘도 쪽이다. 교육여건이나 치안 등 생활환경이 좋기로 정평이 나 있는 마카티 그린벨트나 보니파시오 하이스트릿 등과 같은 지역의 콘도는 거의 영향을 받지 않은 듯하다. 어차피 고급 콘도의 주인은 코로나19로 인해 잠깐 수입이 줄어들었다고 해도 별로 타격을 입지 않을 만큼 부자라는 이야기이다. 문제는 에어비앤비를 하려고 무리하여 여러 채 콘도를 구매한 사람들이나 대출을 잔뜩 껴서 힘겹게 거주용 공간을 구한 사람들이다. 외국인, 특히 중국인을 바라보고 임대를 목적으로 콘도를 샀는데 코로나19 사태 이후 임대가 원활하게 되지 않는 일이 벌어진 것이다. 필리핀 생활을 접고 고국으로 돌아간다거나, 은행 대출금을 갚기가 어려워지면 간혹 급매가 나오기도 한다. 하지만 누구나 선호하는 위치에 있는 괜찮은 콘도가 급매가 나오는 경우는 좀 드물어 보인다.

 

마카티 락웰 
The Rockwell Club


필리핀에서 콘도란?

한국에서 콘도라고 하면 객실에 취사 시설이 있는 숙박시설을 떠올리지만, 필리핀에서 콘도라는 개념은 한국의 콘도와는 개념이 좀 다르다. 그러니까 콘도라고 해서 휴양지에 있는 숙박 시설이라고 생각하면 곤란하다. 필리핀 콘도(콘도미니엄)는 한국의 아파트와 다르게 토지에 대한 권리는 거의 없지만, 구조만 보면 한국의 주상복합 아파트 혹은 주거용 오피스텔에 더 가깝다. 그리고 한국의 아파트와 필리핀 콘도가 다른 점 중 하나는 필리핀의 콘도는 외부 부대시설로 무엇을 가지고 있느냐를 상당히 강조한다는 점이다. 그래서 부동산 브로커가 콘도 내부 구조를 이야기하기보다는 건물 옥상에 수영장을 가지고 있다거나, 옆에 바로 쇼핑몰이 있다는 식의 정보만 강조하는 것도 흔히 볼 수 있다. 메트로 마닐라 지역 내 최근 지은 콘도는 대부분 수영장과 헬스장 등의 시설을 기본으로 갖추고 있는데, 사우나니 회의실, 미니 영화관과 같은 호텔식 부대시설을 자랑하는 곳도 많다. 리조트에나 있어야 할 법한 커다란 수영장을 보면 관리비가 얼마나 나올지 궁금해지지만, 정원이나 조깅트랙, 산책로 등과 같은 시설이 콘도의 가치를 높이는데 일조하는 것은 확실해 보인다. 대체로 오래된 콘도일수록 가격이 저렴해지는데, 필리핀의 콘도는 재건축이 거의 불가능해서 건물이 노후되어도 그냥 사용하기 때문이다. 세월이 지나 건물이 낡으면 슬럼가로 변하는 곳도 생겨난다.  

 

락웰에서 선분양하는 이스트베이 레지던스(East Bay Residences) 콘도 홍보물 

콘도는 되고, 주택은 안된다?

필리핀에서 외국인은 땅(토지) 소유가 헌법상 금지되어 있다. 하지만 콘도의 경우 대지에 대한 지분이 거의 없어서 외국인 소유도 가능하다. 하지만 단독주택이나 건물 등은 개인 명의로 소유가 불가능하다. 필리핀인과 결혼을 하여 배우자 이름으로 구매한 것이라고 해도 배우자 사망 시 외국인 배우자 명의로 가져올 수 없다. 주택 등을 사고 싶으면 필리핀인이 지분을 가지고 있는 회사를 설립하여 법인 명의로 사면 된다고 하지만, 신뢰할만한 필리핀인을 만나기란 쉽지 않다. 어쨌든 이런 경우라도 개인 명의가 아닌 회사 명의로 소유하고 있게 되는 셈이다. 참, 타운하우스나 일반 주택라도 콘도 형태로 허가를 받은 곳은 외국인 소유가 허용되는 곳이 있다는 식의 이야기를 하기도 하는데 사실이기는 하지만 그런 곳이 많지는 않으니 꼭 관련 서류(Condominium Certificate of Title)가 있는지 확인하는 것이 좋다. 

 

건설사마다 계약금이나 납부 방식 등이 다를 수 있다. 마카티 Vion Tower를 예로 들면 계약금이 분양가의 2.5%로 책정되어 있다. 이 콘도는 메가월드에서 마카티 Magallanes Station 역 바로 옆에 짓고 있는 콘도이다. 

 

건설사 선분양 콘도 구입 및 대금납부 방법

건설사 또는 콘도 가격마다 좀 다르지만 DMCI에서 분양하는 6밀리언 페소의 콘도를 기준으로 이야기해보면 보통 아래와 같이 진행된다. 프리셀링(Pre-Selling)하는 선분양 방식의 콘도미니엄(Condominium)은 일단 예약금을 2만 페소 내는 것으로 계약을 하게 된다. 그리고 계약 후 공사 기간에 전체 분양가의 일부를 내고 입주(Turnover) 할 때 나머지를 지불하게 된다. 2~3년의 공사 기간 중 분양가의 2~30%를 Spot Downpayment로 내면, 입주할 때 나머지를 Second Downpayment로 내는 식이다. Spot Downpayment는 전액 현금으로 내도 되지만, 공사 기간 중 매월 분납하여 낼 수도 있다. 그러니까 건설사에서 매달 2~3만 페소만 내면 내 집 마련이 가능하다고 이야기하는 것은 순전히 콘도를 짓는 기간 동안 월 2~3만 페소씩 할부금처럼 돈을 내고, 나머지는 입주 시 한꺼번에 완납하거나 혹은 은행 담보대출을 받으면 된다는 이야기가 된다. 담보대출 이율은 은행에 따라 다르지만 대략 연 4.5~8% 사이 정도이다. 계약금과 분양가의 일부만 마련하면 나머지는 은행 대출로 해결할 수 있다고 하지만, 은행 좋은 일만 시키는 경우도 허다하다. 

 

물론 이건 매우 단순하게 이야기한 것에 불과하다. 계약 단계에서 분양가를 한꺼번에 내면 낸 금액의 3~10%가량을 할인해주기도 하고, 각종 세금이며 브로커(부동산 중개인) 수수료 등 클로징피(closing fees)가 추가되기도 한다. 대부분 브로커가 해줘서 크게 신경 쓸 일은 아니지만, 인지세(Documentary Stamp Tax)를 비롯하여 Transfer fees, Registration fees, Assurance fund, Administrative and Processing fees, LGU/IT Service fees 등 내야 할 것이 많기도 하다. 혹 공동명의라도 하게 된다면 이에 대한 관리비(Administration Fee)가 또 5만 페소 추가된다. 참, 관리비 미납자가 많은지 CONDO DUES라고 해서 입주 단계에서 수도세 전기세 등도 좀 내줘야 한다. 그래서 브로커에게 콘도 구매 의사를 밝히고 계산 양식(Computation Sheet)을 받아보면 엑셀로 만들어진 표 가득 복잡하게 각종 숫자가 적힌 것을 볼 수 있다. 참, DMCI의 콘도분양사가 한 이야기지만, DMCI의 경우 공사 기간이 지연되어 입주가 늦어지는 경우는 거의 없지만, 이 모든 과정을 끝내고 집 열쇠를 받게 된다고 해도 소유권 이전(TITLE TRANSFER)에 약 1년이 걸린다고 한다. 


DMCI에서 분양하는 The Atherton 콘도. 아직 공사 중인 콘도이다. 
콘도 바로 앞에 Manila Memorial Park 가 있다. 
TOTAL 주유소
코로나19 사태가 발생한 이후에도 콘도 공사는 멈추지 않고 계속되고 있다. 하지만 아무래도 예전과 같은 속도로 공사하기란 어렵다. 대부분 콘도에서는 턴오버하는 날짜를 계속 미루고 있다. 이렇게 입주 날짜가 미루어지는 경우 법적으로 관련 보상을 받을 수 있다고는 하는데, 실제 보상을 받기까지 과정이 상당히 어렵다. 그래서 콘도를 구매한다면 가능한 메이저급 건설사를 찾는 편이 좋다.   

 

[필리핀 콘도 매매] 건설사 선분양 콘도 구입 및 대금납부 방법
- Copyright 2021. 콘텐츠 스튜디오 필인러브 all rights reserved -

 

※ 저작권에 관한 경고 : 필인러브(PHILINLOVE)의 콘텐츠(글. 사진, 동영상 등 모든 저작물과 창작물)는 저작권법의 보호 대상입니다. 필인러브의 콘텐츠를 개인 블로그 및 홈페이지, 카페 등에 올리실 때는 반드시 출처를 적어주시기 바랍니다. 사전 동의 없이 내용을 재편집하거나, 출처 없이 콘텐츠를 무단 사용하실 경우 저작권법에 따라 법적 조치를 취하겠습니다.

 

반응형